Wohnraum langfristig bezahlbar auch für „normale“ Einkommen

Wohnungen dem Spekulationsmarkt zu entziehen ist eine probate Möglichkeit bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu halten. In München fallen trotz Steigerung der Bruttolöhne 50 bis 60 Prozent der Haushalte in die Zielgruppe der kommunalen Wohnungsbauprogramme. In Dachau wird es nicht viel anders sein. Diese Zahl sagt nichts anderes aus, als dass sogenannter „bezahlbarer Wohnraum“ für mehr als die Hälfte der Bürger*Innen im Grunde „nicht bezahlbar“ ist. Investorengetriebener Neubau wird da nicht viel ändern. Wohnungen dem Spekulationsmarkt zu entziehen wäre eine probate Möglichkeit wirklich langfristig bezahlbare Wohnungen zu erhalten.

„Gemeinschaftliche Wohnprojekte“, unter diesem Begriff versammeln sich Modelle wie Genossenschaften, Mietshäusersyndikate, Bau- und Mietgemeinschaften, verfolgen einen ganzheitlichen, nicht nur renditeorientierten Ansatz. Sie schaffen bezahlbare Wohnungen. Auf das Mantra der Bauwirtschaft „es werden zu wenige Wohnungen gebaut“ wollen wir hier nicht eingehen.

Gemeinschaftliche Wohnprojekte verfolgen einen Ansatz, der nicht nur renditeorientiert ist

Die Angebote von Genossenschaften und gemeinschaftlichen Wohnprojekten zielen auf Menschen, die schon länger in der Stadt wohnen und arbeiten und hierbleiben wollen. Jedoch Flächen für Projekte gibt es meist nur in Neubauquartieren. Doch diese bedienen hautsächlich den Zuzug und lösen immense Folgekosten aus. Die explodierenden Folgekosten des immensen Zuzugs können z.B. Genossenschaften nur wenig lindern. Neubauquartiere sind quasi Dr. Jekyll und Mr. Hyde im Wohnbau. Kann man Expansion durch Siedlungsneubau nicht verhindern, so kann man nur die „Planungsbegünstigten“ an den Folgen beteiligen, durch die SoBoN.

 „Planungsbegünstigte“ an den Folgen beteiligen durch SoBoN

Der Prozess der Sozialgerechte Bodennutzung – SoBoN setzt ein, „wenn eine Planung unmittelbar Infrastrukturmaßnahmen notwendig macht und zu einer Bodenwertsteigerung in nicht unerheblichem Umfang führt“. Durch den Prozess werden die sogenannten „Planungsbegünstigten“ gezwungen, für „planungsursächliche Infrastruktur, Planungskosten, Gemeinbedarfsflächen (z.B. Kindertageseinrichtungen oder eine Grundschule), Soziale Infrastruktur, naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen und geförderter Wohnungsbau” zu sorgen. Dafür verbleiben den Planungsbegünstigten immerhin mindestens ein Drittel des planungsbedingten Bruttowertzuwachses.

Blicken wir mal genauer auf München. Städtische Grundstücke können von Genossenschaften zu günstigen Konditionen erworben werden. Das geschieht durch Anwendung eines Konzeptvergabeverfahrens. Dabei werden die Bewerber an der inhaltlichen Qualität ihrer Wohnprojektideen und nicht an gebotenen Höchstpreisen für Grund & Boden gemessen.

Wohnprojekte und Genossenschaften werden an inhaltlicher Qualität ihrer Wohnprojektideen gemessen und nicht an gebotenen Höchstpreisen

Allen Formen gemeinsam ist der Solidargedanke. In solchen Projekten schließen sich Menschen zusammen, die gemeinsam ein Grundstück erwerben oder im Erbbaurecht nutzen, im Neubau oder im Bestand. Für eine langfristige Sicherung von Flächen ist die Vergabe im Erbbaurecht ein wichtiges Instrument. Das Erbbaurecht dient der Sicherung von Grundstücken für den geförderten Wohnungsbau.

Gemeinschaftliche Wohnprojekte bilden im Idealfall eine Win-Win Situation. Denn diese Wohnnutzung verbindet die Mitglieder mit sozialer Beteiligung innerhalb der Nachbarschaft auch ausstrahlend ins Quartier. Viele gemeinschaftliche Wohnprojekte haben sich einen inklusiven, integrativen und/oder generationenübergreifenden Ansatz zur Aufgebe gesetzt. Gemeinschaftseinrichtungen reduzieren die Mietkosten. Der ganzheitliche Ansatz vieler Initiativen schließt innovative und ökologische Nachhaltigkeit des Projekts mit ein. Also lebendige Quartiere und bezahlbarer Wohnraum.

Darum wird das Wohnen in Wohnprojekten immer beliebter – bei Familien, bei Menschen, die mit mehreren Generationen zusammenleben möchten und denjenigen, die nach der richtigen Wohnform für ihr eigenes Alter suchen.

Gemeinschaftliche Wohnprojekte – Lebendige Quartiere und bezahlbarer Wohnraum

• Günstige Mieten von 11,50 Euro/qm bis maximal 14,50 Euro/qm
• Bedarfsgerechter Wohnraum und neue Wohnkonzepte
• Hohe architektonische Qualität und ökologisch, nachhaltige Gebäude
• Gemeinschaften ohne Gewinnorientierung
• Schaffen von gemeinschaftlich genutztem Räumen
• Strukturen von aktiven Hausgemeinschaften als Impulsgeber für Nachbarschaft und Quartier
• Erhalt eine ausgewogene soziale Mischung. Das heißt einer breiten Streuung von Einkommensgruppen durch ein entsprechendes differenziertes Wohnungsangebot in allen Neubaugebieten

In den Bewerbungsprozess kommen ausschließlich Wohnprojekte, deren Mitglieder innerhalb festgelegter Einkommensgrenzen sind. (Einkommensorientierte Förderung – EOF für geringe Einkommen, München Modell, für mittlere Einkommen) und wenn Wohnungen nach dem Modell des „Konzeptionellen Mietwohnungsbau – KMB“, für Mieter in sog. Mangelberufen und für inklusive, integrative und/oder als generationenübergreifende Projekte angeboten werden.

Festzuhalten ist, unter den derzeitigen Rahmenbedingungen des Wohnungsbaus ist „bezahlbares Wohnen“ wohl hauptsächlich in dem gemeinschaftlichen Ansatz außerhalb der Investor getriebenen Rediteorientierung und Spekulation zu finden ist.

Viel Infos zu den Genossenschaften und Projekten bietet die Mitbauzentrale München