Nebenkosten – nicht alles muss auf die Mieter umgelegt werden

Viele Vermieterinnen und Vermieter wissen es nicht: Sie dürfen umlagefähige Nebenkosten auf die Mieter übertragen – sie müssen es aber nicht. Wer auf einzelne Positionen verzichtet, entlastet die Mieter direkt, ohne steuerliche Nachteile.

Die Regel:
Für das Finanzamt zählt die Warmmiete (Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten). Solange diese mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, bleibt alles steuerlich anerkannt.

Beispiel Dachau:
Wohnung Baujahr 1972, 75 m², ortsübliche Vergleichsmiete: 12 €/m² = 900 € kalt.

• 100 % = 900 €
• 66 % = ca. 592 €

Wenn ein Vermieter 600 € Kaltmiete verlangt und zusätzlich auf 50 € umlagefähige Nebenkosten (z. B. Grundsteuer oder Gartenpflege) verzichtet, liegt die Warmmiete immer noch bei 750 € → also deutlich über der 66 %-Grenze.

Welche Kosten können umgelegt werden – und auf welche kann verzichtet werden?

• Umlagefähig, aber freiwillig: Grundsteuer, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung, Gartenpflege, Hausreinigung, Beleuchtung, Aufzug, Wasser/Abwasser, Heizung.
• Nicht umlagefähig (immer Vermietersache): Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Bankgebühren, Reparaturen am Haus oder in der Wohnung.

Unsere Botschaft:
Fair vermieten heißt auch: Nicht jede Nebenkostenposition muss auf die Mieter abgewälzt werden. So entsteht sofort Entlastung – ganz ohne Risiko beim Finanzamt.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Maßgeblich ist immer die individuelle Situation. Bitte im Zweifel beim Steuerberater oder Finanzamt nachfragen.